Onderzoeksplicht bij het kopen van een woning - Haja Advocaat

Als je een huis koopt kijk je vaak naar de bouwtechnische staat ervan: zitten er geen scheuren in de muren, zijn de leidingen niet lek, lekt het dak niet? Je wilt er zeker van zijn dat er geen verborgen gebreken aan het huis kleven en dat je niet achteraf voor onaangename verrassingen komt te staan. Een goed bouwkundig rapport vooraf voorkomt veel problemen achteraf. Naast de bouwtechnische aspecten van de koop, is het vaak ook verstandig om onderzoek te verrichten naar de juridische “verborgen gebreken” van het huis. Het kan namelijk gebeuren dat het vrijstaande huis met het mooie uitzicht, dat je voor ogen hebt, na een aantal jaar omringd zal worden door andere huizen. Dit kan als gevolg hebben dat de situeringswaarde van de woning daalt en dat het woongenot door verlies aan privacy, uitzicht en zonlichttoetreding afneemt. In dergelijke gevallen kun je een verzoek om planschade bij de gemeente indienen. Om een dergelijk verzoek te laten slagen is het echter belangrijk om je vóór de aanschaf van de woning goed te verdiepen in de planologische mogelijkheden van het perceel en de directe omgeving, zodat je weet welke plannen de gemeente met het gebied heeft. Als er namelijk ten tijde van de koop van de woning concrete beleidsvoornemens bestaan voor bijvoorbeeld bouw van nieuwe woningen rondom de woning, dan is het volgens de jurisprudentie vaak voorzienbaar zijn dat de planologische situatie in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Het gevolg hiervan is dat een later ingediend planschadeverzoek zal worden afgewezen, omdat je als koper ten tijde van de koop geacht wordt het risico van deze nadelige planologische wijziging aanvaard te hebben. De geleden planschade dient volgens de jurisprudentie voor rekening van de koper te blijven (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 februari 2012, zaaknummer 201105931/1/A2). Wil je dus achteraf niet verrast worden door de nieuwbouw in je achtertuin en daarna ook nog zelf de ontstane planschade dragen, dan is het verstandig om de juridische mogelijkheden vooraf goed te laten onderzoeken door een juridisch adviseur. Laat deze de mogelijkheden van het bestemmingsplan nader onderzoeken en nagaan wat de voorgenomen planologische wijzigingen zullen zijn. Bij bouwkundige aspecten neem je tenslotte vaak een bouwkundig adviseur in de arm. Bij juridische “verborgen gebreken” kan een jurist net zo handig zijn!